Praha,
10
Duben
2011
|
00:00
Europe/Amsterdam

Je Česká republika další na seznamu investorů?

Investiční trh s komerčními nemovitostmi v České republice prošel vrcholy i pády a podle většiny ukazatelů se v současnosti vrací k dlouhodobému průměru. Vyvstává otázka co dál: zda se budou ceny nemovitostí zvedat a co bude jejich hnacím motorem? Bude se Česká republika hřát na výslunní investorského zájmu podobně jako to zakusilo Polsko? Těmito a dalšími otázkami se zabývá nejnovější studie CB Richard Ellis, přičemž se opírá o zkušenosti z vyspělých trhů západní Evropy, jako i rychle rostoucího polského investičního trhu.

Při porovnání pololetních investičních objemů s dlouhodobým průměrem vidíme, že jak na trzích EU-15, tak i na polském a českém trhu po dosažení dna v polovině roku 2009 investiční objemy začaly opět stoupat. I když je Česká republika stále pod průměrem v pololetních investičních objemech, poslední kvartál roku 2010 s investiční aktivitou €374m překonal dlouhodobý čtvrtletní průměr (€335m). Na základě současné aktivity na českém investičním trhu věříme, že tento trend bude nadále pokračovat.

Na základě výsledků nedávného průzkumu mezi investory, který provedla společnost CB Richard Ellis na realitním veletrhu MIPIM, kterého se účastnilo přes 350 investorů, je ekonomický růst hlavním hnacím motorem budoucí investiční aktivity. To se projevilo i posunem pozornosti investorů ze zemí jako Velká Británie a Francie k ekonomicky silnému Německu. Region střední a východní Evropy (CEE) se také těší zvýšenému zájmu, který meziročně stoupl ze 16% na 24%. Česká republika kromě předpovídaného stabilního ekonomického růstu v příštích letech vystupuje do popředí pravděpodobně také díky své pevné nevázanosti na silnou německou ekonomiku. Tudíž očekáváme, že zvýšená aktivita mezinárodních investorů povede k investičním objemům, které v roce 2011 v České republice překročí 1 miliardu eur.

Vysoká konkurenceschopnost investorů začala tlačit na snižování výnosů v EU-15 již ve druhém pololetí 2009 a stále pokračuje. Snižování výnosů na trzích CEE bylo mnohem mírnější, s výjimkou polského trhu, který začal v posledních kvartálech díky velkému zájmu investorů zdražovat. I díky tomu se Česká republika, kde jsou yieldy o 50 bázických bodů výš než v Polsku, jeví jako atraktivní příležitost k investici. Yieldy v ČR jsou ještě stále blízko svého cyklického vrcholu a CB Richard Ellis očekává, že jejich postupné snižování bude pokračovat ve všech sektorech v průběhu celého roku 2011 a ještě dál do roku 2012.

Pozitivní roli sehrává i kancelářská poptávka v Praze, která od poloviny roku 2010 posiluje a očekáváme, že její predikovaný další růst povede k obnovení tlaku na růst nájemného, které v posledních dvou letech stagnovalo. Kombinací výše zmíněných faktorů se v roce 2010 konečně zastavilo klesání cen kancelářských nemovitostí a nastal obrat.

Ceny nemovitostí jsou ovlivňovány jak výnosy, tak i nájemným. Jelikož ale nájemné v Praze podléhá pouze malým výkyvům, pohyb na křivce výnosů vytváří na ceny nemovitostí mnohem větší tlak. Při porovnání cen kancelářských nemovitostí v Praze s trhy EU-15 a Polskem můžeme sledovat, že ceny na západních trzích a v Polsku stoupaly mnohem strměji. Zejména na polském trhu je to způsobeno vysokou volatilitou nájemného, které prudce reaguje na změny na trhu. Jen pro porovnání v Polsku nájemné během krize pokleslo ze svého vrcholu 35 EUR/m2/měsíc až na nejnižších 23 EUR/m2/měsíc, kdežto v Praze kleslo minimálně a to z 23 EUR/m2/měsíc na 21 EUR/m2/měsíc. Pražský trh tedy v porovnání s Varšavou poskytuje investorům relativní stabilitu budoucích příjmů.

Zatímco na trzích EU-15 a Polsku již růst cen ve čtvrtém kvartálu 2010 zaznamenal jisté zpomalení, na českém trhu ještě stále očekáváme zrychlení růstu cen. Věříme, že podnětem bude zvýšený zájem investorů a následný dopad na výnosy, jako i tlak na zvyšování nájemného díky posilňující se kancelářské poptávce.



Závěry a předpovědi

• Díky hlavním ukazatelům investičního trhu, které se vracejí zpátky k dlouhodobému průměru a díky posilující poptávce ze strany nájemníků, začínají investoři vnímat ČR jako méně rizikový trh, který jim poskytuje zajímavé možnosti k diverzifikaci jejich portfolia. To se ukázalo i v odklonu jejich pozornosti od hlavních západních trhů.
• Na základě výsledků nedávného průzkumu mezi investory, je ekonomický růst hlavním hnacím motorem budoucí investiční aktivity. Pozornost se obrací více na Německo a země střední a východní Evropy, hlavně ty, které jsou silně navázané na německou ekonomiku. Očekáváme tedy podstatné zvýšení investiční aktivity na českém trhu, která v roce 2011 může převýšit 1 miliardu eur.
• Hlavní zájem investorů v roce 2011 se bude nadále soustředit na ty nejkvalitnější nemovitosti.
• Kancelářský trh zůstane nadále ve středu pozornosti investorů, nicméně očekáváme, že trh s maloobchodními a průmyslovými nemovitostmi v porovnání se svou současnou nízkou úrovní významně naroste. Dokonce věříme, že co se týče investičních objemů, trh s maloobchodními nemovitostmi by mohl v roce 2011 dokonce předstihnout kancelářský trh.
• Snižování yieldů v ČR bylo pomalejší než v Polsku a EU-15 a yieldy jsou stále blízko svého cyklického vrcholu.
• Nájemní trh začal znovu ožívat a odhadujeme, že jeho posilování bude dále pokračovat. Kromě toho několik vysoce kvalitních nemovitostí plánuje dostavbu v roce 2011-12 a několik dalších již zavedených a úspěšných produktů je v nabídce.
• Ceny kancelářských nemovitostí začaly v roce 2010 znovu stoupat, přičemž jsou ovlivňovány zejména posunem yeildů, jelikož nájemné v Praze je relativně stabilní. V porovnání s Polskem a EU-15, kde již růst cen nemovitostí zpomalil, v ČR ještě stále očekáváme, že růstu cen může ještě zrychlit, hnán jak snižováním yieldů, tak i očekávaným obnovením tlaku na zvýšení nájemného.