Praha,
13
Listopad
2015
|
17:09
Europe/Amsterdam

Kupuje se jen to nejkvalitnější - rozhovor Richarda Currana pro MF Dnes

Penzijní fondy se vrhly na nemovitosti a podle šéfa CBRE Richarda Currana jdou jen po špičce

Co stojí za současným realitním boomem?

Když se podíváte na ekonomiku v širším slova smyslu, tak uvidíte velmi pozitivní čísla, ať už jde o HDP nebo o nezaměstnanost. Obecně tedy i většina čísel na realitním trhu vypadá velmi dobře. Zejména co se týká investic – je jasné, že tento rok bude rekordní, v Česku došlo k transakcím za tři miliardy eur, což nemá obdoby. Poptávka od obou, jak investorů, tak nájemníků, je velmi vysoká.

Žene poptávku jen ekonomika, nebo i něco dalšího?

Na trhu je nyní velký objem peněz, z nichž velká část pochází z penzijních fondů. To tu dříve nebylo. Mohou za to nízké, nebo dokonce negativní úrokové sazby. Velké fondy proto z konzervativních investic přecházejí do relativně bezpečných investic. Potřebují výnosy okolo tří až pěti procent ročně, takže míří i do realit. Ale ne jakýchkoli.

Jakých tedy?

Těch nejlepších. Fondy nechtějí kupovat kanceláře nebo obchodní domy, které nejsou zcela zaplněné.Chtějí nejlepší lokality a dlouhodobé pronájmy. A tím pádem všichni míří na omezený počet nemovitostí. Mentalita penzijních fondů je totiž taková, že radši zaplatí více peněz za top nemovitost, než by kupovaly nějakou levnější.

Jak dlouho to potrvá?

Dokud se něco nestane s úrokovými sazbami.

To se však může stát velmi brzy. Šéfka Fedu Janet Yellenová naznačuje, že je zvýší ještě do konce roku.

Zvýšení úrokových sazeb v USA nebude mít žádný okamžitý vliv na český realitní trh. Úroky v Evropězůstanou blízko nuly i v blízké budoucnosti, a i když se američtí investoři budou odvracet od realitního trhu, evropští investoři po nich převezmou uvolněné pozice.

Nyní roste i sektor bytů, který táhnou nahoru hlavně drobní kupující, tedy domácnosti. Rychle rostou prodeje a s nimi i ceny.

Díky nízkým úrokovým sazbám jsou levné hypotéky a lidem je jasné, že to tak nebude navždy. Tudíž koupi nemovitosti neodkládají. Zároveň využívají příznivých podmínek a nekupují pouze pro sebe, ale i na pronájem. Takže dokud vydrží tyto podmínky, tak to bude pokračovat. Ceny a prodeje tedy budou růst další dva až tři roky.

Nemůže to tedy vyústit v další bublinu?

To se samozřejmě na trhu s byty může stát vždy. Současné nacenění se mi však ještě nijak šílené nezdá.

A co kanceláře? V Praze se staví nové a nové nadále poměrně rychlým tempem.

Pražský trh s kancelářskými prostory se za posledních dvanáct měsíců kompletně změnil. Předtím se nájemníci stěhovali hlavně proto, že je developeři lákali na větší, modernější kanceláře a nižší nájem současně. Takže mezi lety 2009 a 2013 poháněla trh snaha nájemníků ušetřit.

Co se změnilo?

 

Richard Curran, Managing Director společnosti CBRE
Zažili jsme kompletní proměnu poptávky. Nyní ji totiž opravdu pohání expanze firem – ať už jsou to třeba nadnárodní farmaceutické firmy, které rozšiřují své kancelářské zázemí, nebo internetové společnosti jako Google a Seznam. O něco méně jsou teď výrazné banky. K rozšiřování kanceláří dochází i přes to, že firmy využívají kancelářské prostory efektivněji a potřebují méně čtverečních metrů v přepočtu na zaměstnance.
Richard Curran, Managing Director společnosti CBRE

Když se však plní nové kanceláře, často se zároveň vyprazdňují ty staré. Co s nimi bude?

„Starší kancelářské budovy jsou opravdu mnohem prázdnější. Buď mohou snížit nájmy, nebo kanceláře opravit. Patnáct nebo dvacet let staré kanceláře dnes potřebují kompletní rekonstrukci. De facto jde o přeměnu na novou budovu. I přesto, že to vyžaduje velké investice, tak se to stane běžnou záležitostí, stejně jako je tomu na vyvinutějších trzích. Třeba v Británii se to opravdu děje každých dvacet let.“

V jedné vaší studii předpokládáte příchod dalšího trendu ze zahraničí. A sice, že se vyplatí staršíbudovy v centru Prahy přestavět z kanceláří na byty. Když jsem to však konzultoval s aktivnímipronajímateli nebo developery, tak o hospodárnosti tohoto řešení pochybovali.

„V devadesátých letech chyběly v Praze kanceláře, a tak se na ně přeměňovaly činžovní domy. Právě tyto kanceláře však dnes nestačí standardům. A podle mne je majitelé budou přestavovat zpět na byty. Budou mít buď prázdné kanceláře, nebo plné byty. To druhé samozřejmě vyžaduje investici.“

Proč to tedy už nedělají?

„Myslím, že jedna z obav v současnosti spočívá v tom, že vlastník nechce byty rozprodat. Chce si budovu nechat a pronajímat. Tím pádem by se musel pustit do nájmů bytů, což je v současnosti z jeho pohledu méně výhodné. Je tu však cesta. V úplném centru Prahy chtějí většinou žít hlavně turisté. Dnes, když existují servery jako AirBnB, mohou majitelé docela jednoduše pronajímat kanceláře přestavěné na byty krátkodobě. Místo jednoho člověka, který by jim dlouhodobě platil 15 tisíc korun měsíčně, tak mohou pomocí on-line rezervačního systému zdvojnásobit nebo i ztrojnásobit tento příjem.“

Takže se dnešní kanceláře v centru Prahy de facto promění na stínové hotely?

„Myslím si, že je to pravděpodobné. Ale je to zatím spíš moje osobní než profesionální zkušenost. Třeba na Malou Stranu se to hodí. Tam lidé ani tak nechtějí žít, chtějí spíš ta místa navštěvovat.Problémy mohou mít i některá obchodní centra, kterých v uplynulé dekádě v Česku vzniklo mnoho. Co s nimi bude? Určitě některá z nich zavřou. Nechci teď mluvit o konkrétních případech, ale obecně záleží na tom, kdy bankám dojde trpělivost s jejich financováním.“

Máme se tedy připravit na to, že ve městech nebo na jejich okrajích bude přibývat prázdných a zavřených ruin poměrně velkých rozměrů?

„Jednou z možností je alternativní využití. To je velmi náročné, zejména v ne úplně největších městech, jako je třeba Liberec. Podobně je to vidět třeba v Olomouci, tam proto, že nová Šantovka díky dobré lokalitě dominuje. Podobné je to i v Praze, kde dominuje několik nákupních center, ale ostatní to mají těžké.“

Rozhovor naleznete na iDNES.cz 

Zdroj: MF Dnes, 12. listopad 2015